ГдеЭтотДом.РУ обратился к профессионалу, чтобы разрушить сложившиеся мифы на рынке апартаментов. О преимуществах и недостатках апартаментов и стоит ли их покупать - читайте далее.
Мифы про апартаменты
С точки зрения профессионального риэлтора Натальи Широковой, работающей на рынке недвижимости более 9 лет, основная разница между апартаментами и квартирами в следующем. - это нежилое помещение, в котором есть оборудованная для проживания комната или комнаты, кухня, санузел и другие удобства. Эксперт пояснила на конкретных примерах преимущества и недостатки апартаментов.
Для сравнения выбраны две пары апартаментов - квартир. Первая пара - по соседству расположенные обычный жилой дом на Ярославском шоссе и многофункциональный жилой комплекс с апартаментами рядом с парком «Лосиный остров», вторая пара - , рядом с метро Водный стадион, в котором застройщик предлагает и квартиры, и апартаменты.
Миф 1. Апартаменты дешевле квартир
Сравним стоимость апартаментов и квартир в МФК «Водный» и на Ярославском шоссе.
Действительно, апартаменты не просто дешевле, а значительно дешевле аналогичных квартир. в соседнем доме дороже апартаментов на 36%. В комплексе «Водный» разница составила 20%.
Если сделать подборку квартир за 8 млн руб. в районе апартаментов на Ярославском шоссе, мы видим, что за эти же деньги можно купить:
- 2-комнатную квартиру
- и даже 3-комнатную квартиру
Таким образом, миф подтвержден.
Миф 2. Высокие налоги на апартаменты
И правда, сам налог выше в 5 раз. Для жилых помещений - 0,1%, а вот для апартаментов - уже 0,5% от налогооблагаемой базы. Нужно учитывать, что налоги рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости недвижимости, которая у апартаментов значительно ниже.
Расчет на примере с квартирами и апартаментами на Ярославском шоссе выглядит так:
Кроме того, налогооблагаемая база на квартиру может быть снижена за счет применяемого налогового вычета в размере 20 кв. м общей площади квартиры на каждого собственника квартиры. Однако на апартаменты налоговый вычет не распространяется.
Таким образом, налоговые выплаты за апартаменты выше минимум на 14 662 руб/год.
Разница между сравниваемой квартирой и апартаментами при покупке равна 2 900 000 руб. Разделив эту разницу (2 900 000) на «переплату» в налогах 14 662,67 руб/год, получим 197 лет.
Покупатель, приобретший апартаменты, заплатив за них на 2,9 млн руб. меньше, чем за квартиру в соседнем доме, и уплачивая налоги на 14 662, 67 руб. больше, будет экономить в течение 197 лет.
Миф подтвержден: ставка налога выше, но экономия больше.
Миф 3. На апартаменты не предоставляется налоговый вычет при их приобретении
Налоговый вычет предоставляется:
- на , квартиры, комнаты, или доли (долей) в них в готовом доме, либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
- на приобретение строительных и отделочных материалов;
- на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;
- на работы по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, неоконченного строительства) и отделке;
- на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации.
На апартаменты налоговый вычет не предоставляется.
Здесь нужно учесть еще один момент: налоговым вычетом могут воспользоваться только граждане РФ, которые являются плательщиками НДФЛ. Так, например, индивидуальные предприниматели, работающие по упрощенной системе налогообложения, не смогут им воспользоваться даже в случае .
Миф подтвержден.
Миф 3. Апартаменты строят на промышленных землях, «пропитанными» тяжелыми металлами
Все апартаменты можно разделить на:
- Апартаменты в реконструируемых зданиях фабрик и мануфактур. Например, «The Loft Club» на Духовском пер., д. 17. возведен на месте Кожевнической фабрики 1869 года, все здания построены заново. Loft-квартал «Даниловская мануфактура» - реконструкция здания бывшей текстильной фабрики, работавшей в XIX веке, где в некоторых корпусах были белильные цеха. Насколько опасны такие земли - решать покупателю.
- Апартаменты в новых зданиях – ММДЦ «Москва-Сити», МФЦ «Водный», и т. д. Новые комплексы строятся по соседству с жилыми домами, на таких же землях.
Миф разрушен, не все апартаменты стоят на промышленных землях.
Миф 4. В апартаментах невозможно зарегистрироваться
В апартаментах возможна временная регистрация, если здание, в котором они располагаются, имеют статус гостиницы или апарт-отеля, т. е. в свидетельстве о праве собственности должна быть запись «нежилое помещение гостиничного типа» или «апартаменты гостиничного типа». Такую возможность предоставляют, например, ММДЦ «Москва-Сити» и МФК «Водный».
С временной регистрацией можно записать ребенка в детский сад или школу, прикрепиться к поликлинике.
Миф развеян.
Миф 5. Большие коммунальные платежи
Многие думают, что разница в коммунальных платежах между квартирой и апартаментами больше в 2-3 раза.
Коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирами, действительно, выше на 20%. Для примера, за 2-комнатную квартиру на Ярославском шоссе, д. 124 собственник платит за месяц 4500-5000 руб, а за апартаменты в соседнем доме - 6000 руб.
Разница есть, но она незначительна.
Миф подтвержден.
Миф 6. Банки не дают ипотеку под апартаменты
Действительно, банки очень по-разному подходят к кредитованию апартаментов. Сбербанк и Россельхозбанк в данный момент не кредитуют апартаменты, а вот ВТБ 24, Банк Москвы и Дельта Кредит предлагают оформить кредит на апартаменты на тех же условиях, что и квартиры (12-14%).
Миф развеян.
Миф 7. Застройщики не строят социальную инфраструктуру рядом с комплексом апартаментов
Речь идет о школах, детских садах и поликлиниках. Действительно, застройщик не обязан возводить объекты социальной инфраструктуры, и, как правило, этого не делает. Но многие застройщики, учитывая высокую конкуренцию на рынке недвижимости, прорабатывают концепции своих проектов и учитывают потребности будущих покупателей. Например, в (Береговой проезд, вл. 5) запланировано строительство поликлиники и детского сада. К тому же апарт-комплексы часто строят в районах со сложившейся инфраструктурой, которой можно воспользоваться.
Миф не подтвержден.
По результатам анализа специалист советует выбирать апартаменты в следующих случаях:
- тем, у кого уже есть квартира, в которой можно зарегистрироваться;
- предпринимателям, которые смогут использовать апартаменты как офис;
- тем, кто планирует ;
- молодым и активным, которые покупают небольшую площадь «для старта», т. е. с перспективой ее продажи через 3-5 лет и приобретением большей площади.
28.03.18 126 622 13
С точки зрения закона и права
В прошлый раз мы начали рассказывать, Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.
Екатерина Мирошкина
экономист
С точки зрения закона, апартамент - это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью. Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты - вид коммерческой недвижимости. Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.
Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.
Каждый отвечает за себя
Мы расскажем самое важное об апартаментах с точки зрения закона и экономики, а вы уже сами решайте, надо вам оно или нет. В любом случае покупка недвижимости - это такое дело, в котором лучше обратиться за помощью к профессионалам. Большая ошибка - думать, что сейчас вам всё расскажут в интернете. В этом деле много нюансов. Консультируйтесь со специалистом.
Назначение помещений
В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом - это все равно не жилье.
Если у вас в собственности апартаменты - скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» - вас это вряд ли касается.
Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.
Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.
Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.
Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, - им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.
В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно - там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы - все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.
Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.
Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.
Управление домом
У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши - чинить, лампочки - вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать - открытый вопрос.
Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ . Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников - это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может голосовать.
Активные жильцы могут вести агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на голосования - все как в обычном демократическом процессе. Если у молодой мамы есть время и желание, она все организует и у подъездов появятся пандусы для колясок. Пенсионеры могут объединиться и проголосовать за то, чтобы во дворе не было парковки. А если больше голосов у владельцев машин, то как раз пенсионеры останутся без лавочек и зеленых зон, а парковка расширится - и все это за общий счет.
Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.
Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник - тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.
Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.
Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра - риск есть. И очень высокий.
Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.
Отношения с соседями
Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.
Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам постоянно доносятся дешевые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.
Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам - это законно.
Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции - соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.
На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.
Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр - все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами - это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.
Изъятие за долги
Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.
Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. Для приставов апартамент - это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП , у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.
Вычеты при покупке недвижимости
Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке - максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.
Апартамент. Для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.
Апартамент. Жильцы апартаментов не упоминаются в перечне потребителей, которых приравнивают к населению. Несмотря на то что в апартаментах живут обычные люди, считается, что электроэнергия поставляется туда для коммерческих нужд.
Налог на имущество
Квартира. Налог на имущество считают по ставкам для жилых помещений. Они могут меняться в зависимости от региона и цены квартиры, но есть федеральные нормы. За квартиру жильцы заплатят 0,1% от кадастровой стоимости. При этом можно использовать вычет по налогу на имущество - 20 квадратных метров. С этой площади налог на имущество платить не нужно - только с разницы.
Эта льгота не зависит от социального статуса и дохода - ее дают на квартиры в любом регионе. Например, если площадь квартиры 39 квадратных метров, то налог начислят только с 19 квадратов и по ставке 0,1%. Для квартир дороже 10 млн рублей в Москве ставка повышается до 0,15%, но она все равно сильно ниже, чем для апартаментов. Еще бывают понижающие коэффициенты - они тоже могут уменьшить налог, правда, действуют на ограниченный срок.
Апартамент. За апартамент гостиничного типа придется платить примерно в пять раз больше налога на имущество по сравнению с квартирой - 0,5%. Может быть, получится немного сэкономить за счет меньшей кадастровой стоимости. А если апартамент в административно-деловом комплексе, то ставка будет еще выше - 2%.
Владельцам апартаментов федеральный вычет по налогу на имущество не дают: они заплатят налог со всей площади.
Сравнение налога на имущество для квартиры и апартаментов площадью 39 м²
На примере данных с сайта комплекса в Филях при условии, что апартаменты на 20% дешевле квартиры
Цена за 1 м²
Квартира
336 000 Р
Апартамент
269 000 Р
Стоимость
Квартира
336 000 Р
Апартамент
269 000 Р
Стоимость
Квартира
13 млн Р
Апартамент
10,5 млн Р
Налоговый вычет
Квартира
Апартамент
Налоговая база
Квартира
19 м² × 336 000 = 6,38 млн Р
Апартамент
39 м² × 269 000 = 10,5 млн Р
Ставка налога на имущество
Квартира
Апартамент
Ежегодный налог на имущество
Квартира
9576 Р
Апартамент
52 500 Р
В Москве для апартаментов есть свой понижающий коэффициент, но он действует только для тех комплексов, которые внесены в официальный реестр апартаментов и отвечают другим требованиям. В марте 2018 года этот реестр расширили - сейчас в нем 16 комплексов апартаментов. Если комплекса нет в реестре, льгот для него нет.
Другие льготы по налогу на имущество в регионах, например для пенсионеров, инвалидов и многодетных семей, апартаментов тоже не касаются.
Если выбираете между квартирой и апартаментом, узнайте ставку для конкретного объекта и считайте налог сами с помощью эксперта. Не верьте даже расчетам на сайтах застройщиков. Потом может выясниться, что налог на самом деле выше, ставка не 0,5%, а 2%. Причем кадастровая стоимость растет, а включать комплекс в реестр никто не собирается.
Капитальный ремонт
Квартира. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах делают обязательные взносы в фонд капремонта. Потом на эти деньги проводят капитальный ремонт общего имущества. Мы рассказывали, Минимальный взнос на капремонт в Москве с 1 июля 2017 года - 17 рублей за квадратный метр.
Апартамент. Собственники коммерческой недвижимости в зданиях нежилого назначения по закону не обязаны каждый месяц делать отчисления в фонд капремонта. Но когда придет время ремонтировать общее имущество, рассчитывать на накопленные взносы и финансирование тоже будет нельзя. Но как правило, апартаменты покупают в новых зданиях, которым капремонт потребуется еще нескоро.
Сравнение платежей на капремонт за квартиру и апартамент площадью 39 м²
Минимальный взнос за м²
Квартира
17 Р
Апартамент
0 Р
Обязательный платеж в месяц
Квартира
663 Р
Апартамент
0 Р
Взносы на капремонт за год
Квартира
7960 Р
Апартамент
0 Р
Социальная инфраструктура и технические требования
Квартира. Государство должно контролировать параметры жилой застройки. Есть требования по количеству школ, детских садов, поликлиник, дорог и других инфраструктурных объектов. Застройщик должен строить их за свой счет или при поддержке государства.
К сожалению, по факту многие застройщики эти параметры не соблюдают: вступают в сговор с чиновниками, получают утвержденные проекты без школ и поликлиник или бесконечно затягивают сдачу инфраструктурных объектов. Но у владельцев квартир есть хотя бы какие-то гарантии и права. Их защищают не только градостроительные правила, но и федеральные законы.
В зоне жилой застройки нельзя строить шумные производства и опасные объекты. А если и появится даже мини-производство, вокруг него должна быть санитарная зона. Вход в магазин в жилом доме должен быть отдельным, а не через подъезд. Уровень шума в квартирах должен соответствовать госту, для квартир установлены санитарные нормы. Если найдется отклонение, можно требовать неустойку или заставить застройщика исправить недостатки.
Апартамент. Для зон коммерческой застройки таких градостроительных норм не существует. Может оказаться, что в районе расположения комплекса апартаментов вообще нет школы и поликлиники. Город не обязан их строить.
Количество жителей в апартаментах не учитывается при планировании застройки. Например, в апартаментах может жить 200 детей, но для них не построят отдельный детский сад и не запланируют места в ближайшей школе.
Для апартаментов нет строгих требований по санитарным нормам, характеристикам материалов, планировкам и шумоизоляции. Качество строительства контролируют не так, как в случае с жильем - это уже на совести застройщика.
Перевод апартамента в жилое помещение
Нежилое помещение теоретически можно признать жилым. Для этого все здание нужно официально сделать многоквартирным домом. Отдельный апартамент нельзя признать квартирой. И хотя на бумаге такой механизм существует, реализовать его на практике отдельно взятому собственнику апартамента невозможно.
В чем выгода при покупке апартаментов
Место. Часто в каком-то удобном и интересном месте нельзя построить жилой дом, а здание с апартаментами - можно. Так бывает, когда в градостроительном плане есть участок для делового центра или гостиницы, а для микрорайона с парковками, школами, поликлиниками и санитарными зонами пространства не хватает. Или место не подходит для жилой застройки из-за близости промышленных объектов. Апартаменты могут быть единственным шансом купить недвижимость для жизни в нужном месте, например недалеко от работы или в центре города.
Основные отличия апартаментов от квартиры, плюсы и минусы такого жилья.
На отечественном рынке понятие апартаментов появилось совсем недавно и это вовсе не элитное жилье. Сейчас это могут быть достаточно простые квартиры, предназначенные для проживания студентов. В статье мы рассмотрим основные отличия.
Что такое апартаменты в недвижимости?
Апартаменты — это помещение для проживания с количеством комнат больше двух и наличием санузла и ванной. Это могут быть как шикарные пентхаусы, так и небольшие уютные студии. Существует несколько классов апартаментов. Чем выше класс, тем шикарнее жилье. Существуют апартаменты класса Люкс, в которых кроме хорошего жилья с отличным ремонтом, есть гаражное помещение и охрана.
Чем отличаются апартаменты от квартиры?
Отличий на самом деле очень много. Апартаменты изначально не являются частью жилого фонда и могут быть построены в нежилых помещениях. Изначально такое жилье организовывалось в пром зонах, что очень актуально для больших городов, в которых недостаточно места для строительства жилого дома. По сути дела апартаменты могут быть построены в огромных элитных комплексах, бизнес центрах.
Если утрировать, то вы можете жить в бизнес центре на последнем этаже. Весь этот этаж будет состоять из апартаментов. На нижних этажах будут располагаться офисы. Но на самом деле не всегда так, ведь подобное жилье может предоставляться в мини-отелях и отдельных жилых комплексах. Но имеется огромная разница в юридических отличиях и не только.
Апартаменты и квартира — что лучше, выгоднее: плюсы и минусы
Сейчас рынок апартаментов достаточно популярен из-за невысокой стоимости жилья. Низкая цена обусловлена тем, что застройщику приходится тратить гораздо меньше средств и времени на получение разрешения на строительство. При этом к такому уровню жилья предъявляется гораздо меньше требований, связанных с инфраструктурой.
Плюсы апартаментов:
- Низкая цена
- Удобное расположение в центре города
- Наличие дополнительных преимуществ (охрана, стоянка)
Недостатки апартаментов:
- Невозможность регистрации
- Отсутствие рядом школ и садиков
- Невозможность получения бесплатного места в школьных или дошкольных заведениях из-за отсутствия прописки
- Высокая цена на коммунальные услуги и обслуживание помещений
Чем отличаются апартаменты от квартиры в новостройках, при покупке?
Вы должны понимать, что в документах не на все апартаменты имеется пометка для проживания. Если в документах четко указано о том, что это отель или гостиница, то вы сможете получить временную регистрацию, сроком до 5 лет. Если пометки про отель или гостиницу нет, то к сожалению, права на регистрацию вы не получите.
Соответственно вы не сможете сдать ребенка в ближайших сад или школу бесплатно, получить работу или бесплатное медицинское обслуживание. Цена на такое жилье гораздо ниже чем на квартиры, но при этом качество гораздо выше. Это удобная планировка и возможные дополнительные удобства, такие как паркинг, охрана.
Апартаменты и квартира: в чем юридическая разница?
По сути дела это не жилая недвижимость, а коммерческая. Собственно это и есть основной недостаток. Также есть масса юридических тонкостей. Основной недостаток — отсутствие постоянной регистрации. При этом далеко не во всех апартаментах можно получить и временную прописку. Также застройщик не обязан рядом строить школы, сады и те здания, которые нужно возводить рядышком с жилым фондом.
Как отличить апартаменты от квартиры при покупке?
Изначально застройщик предупреждает, что осуществляется продажа апартаментов, а не жилого фонда. Но все же некоторые продавцы пытаются скрыть этот факт. Но в документах всегда указывается, что помещение не относится к жилому фонду. Некоторые застройщики обещают перевести некоторые апартаменты в жилой фонд, но это сделать достаточно сложно.
Ведь изначально необходимо чтобы оно соответствовало всем требованиям к жилым помещения. То есть рядом должны быть сады, школы. Учтите, что цены на ЖКХ и налог на жилье будет выше, чем обычной квартиры. В среднем цены на ЖКХ за 1 квадратный метр варьируются в пределах 5-10 долларов.
Несмотря на хорошее качество жилья и невысокие цены, апартаменты имеют массу недостатков перед обычными квартирами. Это нужно учитывать при покупке.
ВИДЕО: Отличия апартаментов от квартиры
Большинство рядовых граждан при слове «апартаменты» представляет себе . Однако российское законодательство совершенно по-другому трактует данный термин и причисляет этот вид недвижимости к нежилой. Поэтому каждый, кто решил купить себе жильё, должен знать, что такое апартаменты и квартира, в чём разница между этими видами помещений, нюансы юридического оформления и проживания.
Читайте в статье
Апартаменты – что это значит
Appart происходит от французского слова, означающего «отдельная большая комната». В Европе так обозначают помещение из одной или нескольких комнат для продажи или сдачи в наём. В принципе, апартаменты − это квартира площадью от 40 м2 с двумя и более комнатами повышенной комфортности для проживания. Они свойственны санаториям, пансионатам, гостиницам, мотелям, отелям и т.п. Некоторые могут задаться вопросом, что такое апартаменты в жилом доме? В обычных многоквартирных зданиях их не бывает, поскольку в России апартаменты не причислены к жилому фонду, то проживание в них возможно только на временной основе.
Плюсы и минусы апартаментов
Как правило, многие люди, решая купить недвижимость, стоят перед выбором, какое именно жильё приобретать – , и т.д. А такое понятие, как апартаменты, осложняет эту процедуру. Чтобы облегчить задачу, рассмотрим такой вопрос, каковы достоинства и недостатки покупки этого вида недвижимости? Также разберём: апартаменты – это жилое или нежилое помещение?
| Плюсы | Недостатки |
| Удобное расположение (как правило – центр города). | Невозможность прописки (только временная регистрация на 5 лет с необходимостью продления). |
| Стоимость. Как правило, на 20% ниже цен на обычные квартиры. | Высокая стоимость «коммуналки», поскольку тарификация осуществляется как для объекта нежилого фонда. |
| Нет ограничений на перепланировку помещения, как для объектов жилого фонда. | Высокие налоги, что свойственно нежилым помещениям. |
| Наличие развитой инфраструктуры (магазины, рестораны, ТРЦ, клубы, кинотеатры и т.д.). | Отсутствие возможности оформления субсидий и льгот. |
| Близкое проживание от места работы, особенно если офис расположен в том же здании. | Трудности с получением ипотеки на приобретение апартаментов. |
| Возможность переезда сразу после введения здания в эксплуатацию. | Неудобства, связанные с близким расположением офисов и их сотрудниками. |
| Жильё с современной отделкой. | Малоподходящий вариант для семей с детьми. |
В чём отличие квартиры от апартаментов: юридическая сторона вопроса
Как уже упоминалось, апартаменты не являются объектом недвижимости, предназначенным для постоянного жительства, поскольку они причислены к нежилым помещениям. Даже когда владелец будет иметь все документы на право собственности, он не сможет получить прописку по месту проживания. И это основное отличие от обычного жилья, о котором необходимо знать покупателю. Но в чём юридическая разница апартаментов и квартир?
Чем апартаменты отличаются от обычной квартиры в плане прописки
На данный момент невозможно получить прописку в апартаментах, поскольку они не относятся к жилому фонду. Однако владелец может оформить временную регистрацию сроком на пять лет (необходимо постоянно продлевать), которая даёт те же права, что и постоянная. Это действительно для апартаментов как в офисных центрах, так и в гостиничных комплексах. Это положение относится как к деловым офисным центрам, так и к комплексам гостиничного типа. В настоящее время на законодательном уровне поднимается вопрос о возможности присвоения апартаментам статуса жилых помещений и разрешения постоянной прописки в них.
Что такое апартаменты в новостройках: требования к застройщику
Строительство апарт-зданий допускается только на участках, не предназначенных для жилых домов. Например, если в непосредственной близости от автомагистрали категорически запрещено строить жилые здания, то для возведения комплекса апартаментов это будет особым препятствием. Также допускается постройка апарт-зданий на участках земли общественного и коммерческого назначения, а также в бывших промышленных зонах.
При постройке зданий с апартаментами застройщик не обязан гарантировать наличие развитой инфраструктуры. При продаже подобной недвижимости немногие компании готовы действовать в соответствии с ФЗ-214 «О долевом участии», который, в принципе, не гарантирует вкладчикам полноценную защиту. Это означает, что приобретение апартаментов в новостройке является более рискованной сделкой, чем вложение в строительство жилого дома.
Апартаменты или квартира: что лучше в плане оплаты «коммуналки»
Для большинства людей покупка квартиры более выгодна, чем апартаменты, лишь с точки зрения . Это вызвано тем, что стоимость их поставки к потребителю в таких помещениях включает в себя налог на добавленную стоимость. В большинстве случаев разница квартплаты в апартаментах и квартире составляет 35% в пользу последней. Поэтому выгоду от покупки недвижимости в апарт-зданиях необходимо рассматривать в долгосрочной перспективе.
Чем опасны апартаменты для получения субсидий и льгот
Решив приобрести апартаменты, нужно знать ещё один немаловажный момент. Владельцы недвижимости из нежилого фонда не могут рассчитывать на получение , в отличие от собственников обычных квартир. На данное решение уровень дохода не оказывает никакого влияния, поскольку в ЖК РФ категория собственников апартаментов вообще не упоминается.
Отличия налога на апартаменты и квартиры
Доступность цен и удобство расположения апартаментов делает их привлекательными для приобретения. Но это только верхушка айсберга. При видимой схожести с обычным жильём апартаменты не являются жилым помещением со всеми вытекающими последствиями. Поэтому покупатель недвижимости должен знать, какая разница между квартирой и апартаментами в плане налогов.
Сумма налогов на апартаменты гораздо выше, чем на обычные квартиры с аналогичной площадью и состоит из:
- налоговой ставки на помещения нежилого фонда − 0,5−2% от кадастровой стоимости, тогда как для обычного жилья этот показатель – 0,1%;
- кадастровой стоимости нежилых помещений, которая, как правило, ниже, но не более чем в два раза, чем квартир аналогичной стоимости, что, однако, полностью не компенсирует разницу в ставках;
- вычетов по налогу на квартиры или дома (20 м на каждого собственника и 50 м для пенсионеров – не подлежат налогообложению), которые не распространяются на недвижимость из нежилого фонда.
Из всего вышеперечисленного следует, что за апартаменты нужно платить больший имущественный налог, практически равнозначный тому, который назначается владельцам офисных помещений. Однако в перспективе, если законодательно подобная недвижимость будет переведена в жилой фонд, то налоги будут такими же, как для собственников квартир и частных домов.
Апартаменты или квартира: что лучше и как делится собственниками общее имущество
Согласно российскому жилищному законодательству, владельцы недвижимости в многоквартирных домах также получают права на долю в общем имуществе и технических помещениях. В случае приобретения апартаментов владелец получает право собственности только на то помещение, в котором он проживает, и не может претендовать на долю в общем имуществе в здании.
Можно ли создать ТСЖ хозяевам апартаментов
Только общее собрание ОСМД может назначить или снять управляющую компанию, а также владельцы квартир могут создать товарищество собственников жилья (ТСЖ), что позволит эффективнее управлять жилым домом. Собственники же апартаментов не могут создать ТСЖ, однако они могут объединяться в простые товарищества и образовывать некоммерческие партнёрства.
Отличия в получении разрешений на перепланировку
Для потребуются , и то не все мероприятия могут быть разрешены. Например, нельзя перенести туалет или ванну на место жилой зоны. В то время как для полного переоснащения апартаментов нет никаких препятствий, и не требуется разрешений. Однако, как и в случае с квартирами, в апартаментах несущие стены, а все имеющиеся проёмы в них должны быть усилены металлоконструкциями.
Можно ли апартаменты перевести в жилой фонд
Многие люди, приобретая данный вид недвижимости, надеются в будущем перевести её в жилой фонд со всеми вытекающими выгодами. Но возможно ли это? Да, перевод возможен, но придётся столкнуться с некоторыми трудностями. Обычно для этого нет никаких препятствий, только если апартаменты не были изначально запроектированы как цех или офис.
Основное условие для перевода в жилой фонд – это чтобы в помещение был прямой доступ солнечного света не менее двух часов в день. Также апартаменты должны соответствовать требованиям СанПин, предъявляемым к жилым помещениям. Для перевода в жилой фонд потребуется собрать и представить следующие документы:
- соответствующее заявление на перевод;
- техническую документацию на помещение;
- поэтажные планы здания;
- проект перепланировки, если таковая будет проводиться;
- согласие соседей;
- оплату госпошлины.
Почему апартаменты дешевле квартир
Более низкая стоимость апартаментов, по сравнению с обычным жильём, обусловлена несколькими факторами, которые непосредственно влияют на цену недвижимости. Во-первых, застройщики апарт-зданий и комплексов несут более низкие затраты на получение разрешений. Во-вторых, к таким проектам обычно выдвигают не такие требования к инфраструктуре, как в случае с жилой недвижимостью. И, в-третьих, благодаря существующим нормам освещённости застройщик может предусмотреть большее количество помещений, что позволит значительно увеличить вероятную прибыль.
Чем апартаменты отличаются от студии
На современном рынке представлен большой выбор различных видов недвижимости, и, продолжая рассматривать эту тему, стоит упомянуть и их отличие от квартир, таунхаусов и т.д. Многих интересует, в чём разница между студией и квартирой? По сути, это , в которой практически нет перегородок и полностью изолирован только санузел. Как и апартаменты, студия имеет свободную планировку, а также подходит для семей без детей и стоит примерно на 30% дешевле, чем традиционное многокомнатное жильё. Единственное отличие заключается в том, что апартаменты не входят в жилой фонд.
Чем жилое помещение отличается от квартиры
В ЖК РФ ст.16 «Виды жилых помещений» прописано, что к таковым можно отнести жилые дома, их части, квартиры и комнаты. Статья 15 развёрнуто объясняет этот термин, как изолированный объект недвижимости, подходящий для комфортного проживания. Также данное помещение должно соответствовать требованиям СНиП и жилищного законодательства. Поэтому отвечая на вопрос, какая разница в статусе жилого помещения и квартиры, можно сказать одно – практически никакой.
Стоит ли покупать апартаменты, с точки зрения эксперта
Приобретение апартаментов – это неплохой вариант решения жилищной проблемы при ограниченном бюджете. Но покупка данной недвижимости может быть выгодна только в следующих случаях:
- уже имеется квартира, в которой можно прописаться;
- планируется сдавать помещение в аренду;
- для совмещения дома и офиса;
- ограничен бюджет на покупку жилья.
Сколько стоит аренда апартаментов
В Европе широко развита практика сдачи апартаментов в аренду. Постепенно она начала приживаться и на территории России и приносит вполне легально неплохой доход в виде 10% от начальных инвестиций. Для построения бизнеса по сдаче помещений в аренду рекомендуется выкупить несколько апартаментов, которые располагаются в одном здании и создать мини-отель с комфортными условиями проживания.
Однокомнатные апартаменты можно сдавать помесячно. При стоимости аренды 35 000−40 000 рублей в месяц без учёта коммунальных услуг, которые будет оплачивать наниматель жилья, можно в течение 10 лет полностью вернуть деньги, затраченные на их приобретение.
Несколько слов в завершение
Мы рассмотрели, что такое апартаменты, их плюсы и минусы, в чём разница между жилым помещением и квартирой, нюансы оформления и выгоду приобретения подобной недвижимости. Как видим, это отличный вариант для тех, кто ограничен в средствах, тем более что существует большая вероятность перевода их в жилой фонд и получения всех вытекающих преимуществ. Надеемся, что эта статья поможет вам, когда вы решите приобретать для себя недвижимость для проживания.
На рынке недвижимости Москвы появляется все больше апартаментов, но не все покупатели до конца понимают, в чем особенности такого жилья. Специалисты сервиса kvartirolog.ru рассказали The Village, что такое апартаменты, чем они в принципе отличаются от квартир и что выгоднее взять в ипотеку, если у вас есть первоначальные накопления.
Что такое апартаменты?
Апартаменты - юридически нежилое помещение, предназначенное для временного проживания. Они обычно располагаются в перестроенных зданиях в центре города либо в новостройках, где застройщик не смог или не захотел получать разрешение на жилое строительство. Такие здания обычно оформляются как нежилые - гостиничного, офисного или другого назначения. Тип здания влияет на размер налога на имущество.
Современные апартаменты, как правило, не уступают жилым домам в благоустройстве территории и инфраструктуры дома. Но при их покупке стоит обращать внимание на то, только ли апартаменты располагаются в этом здании и на вашем этаже или там также будут офисы или даже торговые площади. Самый комфортный вариант - это, конечно, апартаменты в доме, где также продаются квартиры.
Юридический статус нежилого помещения накладывает на апартаменты ряд ограничений:
Вы не можете в них прописаться - можно получить только временную регистрацию на пять лет с возможностью продления. При этом вы и ваш ребенок сможете пользоваться поликлиниками, больницами, школами и детскими садами в районе.
Если кто-то из соседей будет шуметь всю ночь, у вас не будет законных оснований, чтобы повлиять на это.
Коммунальные платежи в апартаментах на 15–20 % выше, чем в квартирах, - эта разница возникает за счет разных городских тарифов для жилых и нежилых помещений. То же - с налогом на имущество: он составляет 0,5 % от стоимости для объектов гостиничного типа и для прочих объектов недвижимости, к которым относится большинство апартаментов, и 2 % для офисных помещений. Налог на квартиру для физлиц равен 0,1 % от ее стоимости, если она не превышает 10 миллионов рублей. Ставка для более дорогих объектов выше и может достигать 2 %.
Застройщик не обязан соблюдать нормы, предназначенные для жилых помещений: уровень инсоляции, развитие инфраструктуры и т. д. По факту нормы обычно нарушаются не сильно, особенно если в том же жилом комплексе присутствуют квартиры.
Как выглядит рынок апартаментов в Москве
До 30 % доходит разница в цене между апартаментами и квартирами. Однокомнатные апартаменты в среднем дешевле сопоставимых квартир на 15 %, двухкомнатные - на 20 %. При удалении от центра разница в цене, как правило, растет. Правда, некоторые апартаменты стоят дороже сопоставимых квартир.
Около 50 % жилых комплексов с апартаментами относятся к бизнес-классу, чуть меньше 40 % - к классу элит, 10 % - к комфорт-классу.
2,3 миллиона рублей стоят самые дешевые апартаменты в пределах МКАД (помещение площадью 16 кв. м. в Марфине со сдачей в конце 2018 года). За 2,4 миллиона рублей можно купить квартиру площадью 25 кв. м. в Восточном Бирюлеве, которую обещают сдать в конце этого года.
Насколько отличаются цены на квартиры и апартаменты
Район Москвы
Минимальная цена квартиры, млн руб.
Минимальная цена апартаментов, млн руб.
от Садового до ТТК
5,2 (36 м²)
3,2 (17 м²)
вблизи ТТК
4,1 (22 м²)
4,4 (27 м²)
от ТТК до МКАД
2,4 (25 м²)
2,3 (16 м²)
Что выгоднее брать в ипотеку?
Предположим, вы хотите купить недвижимость недалеко от ТТК, не далее двух-трех станций от Кольцевой линии в пределах 15 минут пешком от метро. Вы рассматриваете жилые комплексы бизнес-класса со сдачей в 2018 году и выбираете однокомнатную квартиру или апартаменты площадью около 40 кв. м. В среднем такая квартира будет стоить 9,1 миллиона рублей, а апартаменты - 7,8 миллиона рублей.
Допустим, у вас есть 3 миллиона рублей в качестве первоначального взноса, остальную сумму можно взять в ипотеку под 11,7 % годовых (средняя ставка ипотеки в Москве за 1-й квартал 2017 года по данным ЦБ РФ) на 15 лет. Стоимость обязательного страхования имущества составит 0,15 % (начисляется ежегодно на остаток задолженности) в год. При этом желательно, чтобы ваш доход был не менее 150 тысяч рублей, если вы покупаете апартаменты, и 180 тысяч рублей - если квартиру: рекомендуется, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке составлял не более 40 % от заработка.
Во сколько обойдется ипотека
Расходы
Квартира, млн руб.
Апартаменты, млн руб.
Стоимость объекта
Первоначальный взнос
Сумма кредита
Общие выплаты за весь срок кредита
Таким образом, при первоначальной разнице в цене между квартирой и апартаментами в 1,3 миллиона рублей, итоговая разница при ипотеке составляет 2,8 миллиона рублей.
